5月26日,深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》(下称“《提示》”)称,“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。
深圳市房地产中介协会进行上述提示,主要是近期有“买房现负首付”的相关新闻,反映深圳市出现以“首付分期”“装修贷”等形式,诱导购房者购房的违法违规行为。
业内专家提示,“负首付”属于营销乱象,更是违规违法行为,背后暗藏多重风险。当前,各地监管部门、房地产行业协会,正从合规角度解决“负首付”等问题,防范各类打擦边球的违规违法事件出现。
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“买房负首付”违规违法
“买房负首付”,到底哪里违规违法?
《提示》显示,2017年,住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,严禁房地产开发企业、房地产中介机构,违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
《提示》要求,各房地产中介机构、从业人员,应严格遵守国家“房住不炒”的定位,严格内部相应业务管理。
同时,各房地产中介机构、从业人员自即日(5月26日)起,要开展自查自纠工作。禁止以任何形式,参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。
《提示》称,如果发现深圳市房地产中介机构、从业人员,存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助,深圳市房地产中介协会将立即报送行政主管部门依法依规查处。
同时,深圳市房地产中介协会将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定,进行自律惩戒,严重者将根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单,并向社会作相应通报。
出现“负首付”营销
近日,多个社交平台出现类似售楼的营销广告,“零首付”之外更出现“负首付”的营销话术。
比如,“首付负1万元!没错,不需要首付还能再拿1万元。”等宣传语,在部分社交平台传播。
“负首付”背后的运作逻辑,与“高评高贷”一样。“高评”是指高值评估,“高贷”是指高额贷款,即倒拿钱、零首付、低首付,银行评估价格比真实交易价格高,从而贷更多款来变相降低首付。
例如,一套房子评估价570万元,业主售价520万元。购房者可在银行贷款570万元买下这套房,还剩50万元用于装修。
问题是,买房不用出首付款,并且能借此“套利”,这种购房方式怎么操作?
在业内人士看来,“负首付”买房,本质上就是营销噱头。要么是开发商以首付分期、返首付等形式,减轻购房者的首付压力;要么是开发商通过做高合同价格,帮助购房者获取更高额度的银行贷款。
此外,部分“负首付”购房行为,还需借助经营贷。经营贷利率低于房贷利率,深圳房贷的首套利率为4.6%,而经营贷利率为3.5%至3.8%。
对此,购房者需提前准备征信报告、银行流水、收入证明等材料,要是名下没有公司需配合注册一家公司。
“负首付”多重风险凸显
“负首付”看似诱人,靠谱吗?
购房没有真实的首付支撑,容易抬高杠杆。若是按负首付方式购房,购房者后续的真实房贷压力明显放大,会使房贷违约成本增大,最终对购房者和商业银行都不利。
有律师分析,一旦被银行或监管部门查出“负首付”行为,购房者将面临停贷,或提前全额偿还贷款的风险,个人征信也会受到影响。
同时,银行一旦停贷,购房者无法及时偿还银行贷款,将面临抵押房产被拍卖的风险。
而如果“负首付”采用转经营贷,不仅违规违法,而且购房者在中介指引下采用过桥贷款会产生新成本。
从当前监管部分和行业协会的动作来看,未来针对“负首付”“零首付”的营销手法,不排除各地加大监管力度。
广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》,严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等违规销售行为。
(文章来源:上海证券报)
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